Dación en Pago II
Aunque la ley hipotecaría regula en su artículo 140 una forma de dación en pago (“No obstante lo dispuesto en el artículo 105, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados // En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor….”), sin embargo, ésta solo puede pactarse entre el acreedor antes de formalizar el préstamo hipotecario. Deben ser muy pocos los que en sus documentos de préstamo con garantía hipotecaria tengan reflejado esta cláusula del artículo 140 de la LH.
En los últimos meses se han producido una serie de reacciones, en el ámbito jurídico, que reflejan la necesidad de buscar fórmulas que concedan a aquellas familias donde todos sus miembros están en desempleo, con hijos a cargo, un modo de salir de esta situación.
Pionero fue el Auto de la Audiencia Provincial de Navarra, Sección 2ª de 17 de Diciembre de 2010 donde por primera vez un órgano judicial en resolución motivada concluye que el banco no podría requerir al deudor ejecutado una cantidad adicional para compensar la depreciación del inmueble hipotecado. La Audiencia establece que “el banco se adjudica una finca, que él mismo valoraba en una cantidad superior a la cantidad adeudada por el préstamo concedido, a salvo el tema de intereses y costas”. Concluye la Audiencia en los siguientes demoledores términos, “no queremos decir con esto que la entidad recurrente sea el causante de la crisis económica, pero sí que no puede desconocer su condición de entidad bancaria y por lo tanto integrante del sistema financiero, que en su conjunto y por la mala gestión de las entidades financieras que sean, en definitiva los bancos y otras entidades crediticias y de naturaleza financiera, han desembocado en una crisis sin precedentes desde la gran depresión de 1929”.
También es recurrente el Auto de la Audiencia Provincial de Girona, Sección 2ª de 16 de Septiembre de 2011, donde en términos similares viene a decir que la entidad bancaria incurre en abuso de derecho y enriquecimiento injusto al pretender seguir adelante con la ejecución si “subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito”, al entender la Audiencia que el acreedor “sí que ve satisfecho su crédito con el producto de la subasta que, en caso concreto, es el derivado de ingresar en su patrimonio un bien valorado por las partes en una suma superior a la adeudada”.
Y de cómo nuestra ley hipotecaria necesita de una profunda modificación, ha tenido reflejo en un dictamen de una Abogada General del Tribunal de la Unión Europea, tras una cuestión de prejudicialidad presentada por el magistrado de los Juzgados de lo Mercantil de Barcelona don José María Fernández Seijo. La Abogada de la UE deja en entre luz que la normativa española de desahucios vulnera la normativa comunitaria porque no garantiza una protección eficaz de los consumidores frente a posibles cláusulas contractuales abusivas en las hipotecas. Vamos a esperar a la decisión del Tribunal de la UE (TUE) respecto a esta cuestión prejudicial, para ver como sale de bien o mal parada nuestra Ley Hipotecaria.
Vemos como los tribunales empiezan a sacar punta al ordenamiento jurídico, y avalar en cierta medida la dación en pago, como modo para resarcir la deuda con la entidad acreedora, lo que a su vez dota a los profesionales del derecho de herramientas para luchar contra situaciones de fuerza ejercidas por las entidades de crédito.
Felix Ruiz, abogado en Marbella
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